萬億級市場：建筑企業轉型升級的關鍵賽道——城市更新的深度剖析

隨著我國城市化進程的持續推進，常住人口城鎮化率在2024年底成功攀升至67%，城鎮常住人口規模達到9.44億人。這一數據標志著城市發展已然從過去大規模的增量擴張階段，全面轉向了存量優化的深水區。曾經那個“大拆大建”的時代正緩緩落下帷幕，而“城市更新”這一承載著煥活城市生命力、提升人居品質重任的宏大命題，正以前所未有的深度與廣度重塑著城市的肌理。對于城市建設的核心主體——建筑企業而言，這無疑是一個突破發展瓶頸、重塑核心競爭力的歷史性機遇，城市更新賽道已然成為建筑企業轉型升級的關鍵所在。

政策紅利：從國家戰略到萬億市場，為建筑企業鋪就發展通途

國家戰略層面高度重視“城市更新”，將其置于極為重要的位置。從“十四五”規劃綱要中明確提出城市更新的定位，為城市更新工作指明了方向；到近期出臺的一系列行動意見，對城市更新工作作出了全面且細致的部署；再到中央財政設立專項補助資金，為城市更新項目提供有力的資金支持；以及各部委、各地方密集出臺配套政策與實施細則，從不同角度為城市更新保駕護航。這一系列舉措共同構建起了一個覆蓋頂層設計、財稅支持、土地管理、審批優化等多個方面的系統性政策框架，且正加速成型。

這股強勁的政策東風，如同催化劑一般，直接催生了一個潛力巨大的藍海市場。2024年全國實施的城市更新項目數量達到6.6萬個，總投資規模已高達2.9萬億元。而根據相關預測，到2030年，城市更新總投資規模有望達到10萬億元級別。如此龐大的市場規模，無疑為建筑企業提供了廣闊的發展空間。

更為重要的是，城市更新的內涵豐富多樣，遠不止于簡單的房屋修繕。它拓展至老舊小區改造，讓居民的居住環境得到顯著改善；老廠區活化，賦予廢棄廠區新的生命與活力；傳統商圈升級，提升城市的商業品質與吸引力；城中村綜合整治，解決城市發展中的“頑疾”；歷史街區保護復興，傳承城市的歷史文化記憶；低效產業用地盤活，提高土地利用效率；公共空間品質提升，為市民創造更加舒適、便捷的公共活動場所；基礎設施韌性補強，增強城市應對各種風險的能力；智慧化社區建設，提升居民生活的智能化水平等多維度、全要素的有機更新。這一系列項目類型的變化，使得建筑企業的業務從傳統的新建項目轉向了精細化、多元化、可持續的存量更新與功能提升，為建筑企業打開了前所未有的業務增量空間。

政策的強力引導與市場的巨大需求，如同雙輪驅動，共同構成了驅動建筑企業投身城市更新的核心動力源。建筑企業在這股力量的推動下，紛紛將目光投向城市更新領域，尋求新的發展機遇。

角色躍升：從“建造商”到“城市綜合服務商”，建筑企業迎來全新挑戰與機遇

城市更新并非傳統新建工程的簡單翻版，其復雜性和系統性對建筑企業的核心能力提出了全新的挑戰與更高的要求。在傳統開發模式下，建筑企業的角色相對單一，主要聚焦于按照設計圖紙進行施工，完成建筑物的建造任務。然而，城市更新則要求企業實現根本性的角色轉變，從單純提供建造服務的“乙方”，升級為深度參與城市治理、運營和價值創造的“城市綜合服務商”。

這一轉型要求建筑企業必須突破傳統施工邊界，將業務范圍向前端延伸至規劃設計咨詢、投融資策劃、可行性研究等領域，為城市更新項目提供全面的前期規劃與決策支持；向后端拓展至長期運營管理、資產維護、社區服務乃至產業導入等方面，確保城市更新項目在建成后能夠持續發揮價值，實現可持續發展。這意味著建筑企業必須具備強大的資源整合能力，能夠提供“策劃 - 規劃 - 設計 - 融資 - 建設 - 運營 - 維護”一攬子解決方案，滿足城市更新項目全生命周期的需求。

面對這一新賽道，業內諸多領軍企業已展開多維探索，其轉型路徑與實踐模式也為行業提供了寶貴借鑒。例如，中國二十二冶主動介入城市診斷與更新規劃，在城市更新工程的前期規劃中，充分發揮自身優勢，邀請多家國內領頭設計機構針對唐山、沈陽等城市進行全方位城市體檢。通過對城市的基礎設施、公共服務、生態環境、歷史文化等多個方面進行深入調研和分析，為城市的更新規劃提供科學依據，確保城市更新項目能夠精準對接城市發展需求。

上海建工在運維階段不斷創新空間場景、挖掘市場價值。其開發的行業內首款“文歷保管家”產品——歷史建筑全生命期預防性保護平臺，運用先進的技術手段，對歷史建筑進行實時監測和數據分析，為歷史建筑預防性保護和維修保養提供有力技術支撐。同時，通過這一平臺，上海建工將業務領域從更新修繕向運營維護延伸，實現了業務的多元化發展。

中建四局則探索將盈利模式從一次性建造向持續性運營轉變。其在廈門圍里社項目采用“EPC + O”模式，搭建智慧管理平臺，統租統管物業、運營創意市集提升收益。通過這種模式，中建四局不僅完成了項目的建造任務，還參與了項目的后期運營管理，實現了從建造商到運營商的角色轉變，為企業創造了新的利潤增長點。

值得注意的是，由于各地在城鎮化水平、經濟實力、需求結構、發展質量和治理能力等方面存在顯著差異，其開展城市更新的出發點和側重點也各有不同。例如，一二線城市的更新重點聚焦于核心區功能疏解、老舊住區綜合整治、工業遺存轉型利用、TOD綜合開發等，對精細化、復合化能力要求極高。建筑企業在一二線城市開展城市更新項目時，需要具備更高的技術水平和更精細的管理能力，以滿足城市發展的高要求。而三四線城市則更多圍繞城市基礎設施完善、公共服務提升、歷史風貌區保護修繕展開。建筑企業在三四線城市開展項目時，需要更加注重項目的實用性和性價比，確保項目能夠真正惠及當地居民。因此，身為“城市綜合服務商”的建筑企業還需深入研究不同能級城市、不同區域板塊的更新特點，制定差異化市場策略與資源投入計劃，以更好地適應市場需求，實現可持續發展。

動能重構：從科技驅動到協同共生，建筑企業激活城市更新深層動能

在高度復雜且充滿不確定性的城市更新領域，創新是破局制勝的核心驅動力，技術革新更是為建筑企業參與城市更新提供了強大支撐。眾多建筑企業在城市更新項目中積極應用新技術、新工藝、新材料，取得了一系列令人矚目的成果。

在上海老市府大樓改造中，上海建工以3800噸砌體平移、地下空間拓建等創新技術，讓百年建筑煥發新生。通過砌體平移技術，將老建筑進行整體移動，既保留了建筑的歷史風貌，又為城市的發展騰出了空間。地下空間拓建技術則充分利用了地下空間資源，增加了建筑的使用面積，提高了土地利用效率。這些創新技術的應用，不僅解決了老建筑改造中的技術難題，還為城市更新項目增添了獨特的魅力。

中建三局在武漢江岸區舊城改造重點工程——壹品漢芯公館項目應用全球首臺裝配式“空中造樓機”，實現智能布料、無人塔吊協同，效率提升30%。裝配式“空中造樓機”是一種新型的建筑施工設備，它集成了多種先進技術，能夠實現建筑構件的快速安裝和施工過程的自動化控制。通過智能布料和無人塔吊協同作業，大大提高了施工效率，縮短了工期，降低了施工成本。同時，這種施工方式還減少了施工現場的噪音、粉塵等污染，提高了施工的安全性和環保性。

而在合肥包河區衛崗TOD城市更新標桿項目中，中鐵四局則通過附著式腳手架電子巡更系統、基于BIM + GIS的數字孿生平臺等智慧化管理，實現了大型城市更新項目的安全零事故與精細化管理。附著式腳手架電子巡更系統能夠實時監測腳手架的使用狀態，及時發現安全隱患并發出預警，確保施工人員的生命安全。基于BIM + GIS的數字孿生平臺則將建筑項目的三維模型與地理信息系統相結合，實現了項目的數字化管理和可視化展示。通過該平臺，項目管理人員可以實時掌握項目的進展情況，對施工過程進行精準調度和優化，提高項目的管理效率和質量。

這些創新實踐生動詮釋了技術賦能如何鍛造更新“硬實力”，更將城市更新推向了安全、高效與可持續發展的新高度。然而，城市更新具有天然的“強連接”屬性，它需要融合商業、文創、居住、公共服務等多元功能，更涉及政府、居民、產權方等多方訴求。在這種情況下，唯有凝聚多元主體共識、構建協同發展共同體，方能真正激活城市更新的深層動能。

這意味著建筑企業必須主動打破行業壁壘，從提供單一建造服務向整合資源、搭建平臺、服務生態的角色進化，在共生中重構價值鏈，在協同中轉換新動能。例如，大型企業應發揮“鏈長”作用，整合規劃設計、投資開發、工程建設、專業運營等全鏈條資源，打造一體化服務能力。通過整合各方資源，大型企業能夠為城市更新項目提供全方位、一站式的服務，提高項目的整體效益和競爭力。

中小型、專業化企業則需找準自身“長板”，深耕歷史建筑修繕、綠色低碳技術應用、特色空間室內改造、智慧化專項工程等細分領域，走“專精特新”之路。在歷史建筑修繕領域，中小型企業可以憑借其專業的技術團隊和豐富的經驗，為歷史建筑的保護和修復提供高質量的服務。在綠色低碳技術應用方面，中小型企業可以專注于研發和推廣新型的節能技術和材料，為城市更新項目的綠色發展做出貢獻。

此外，建筑企業還要積極擁抱與科技公司、金融機構、文化創意機構、專業咨詢機構等的跨界合作，共同構建起一個開放、協作、共生的城市更新產業新生態。與科技公司合作，建筑企業可以引入先進的信息技術和智能化解決方案，提升項目的管理水平和運營效率。與金融機構合作，建筑企業可以獲得充足的資金支持，解決項目融資難題。與文化創意機構合作，建筑企業可以為城市更新項目注入文化內涵和創意元素，提升項目的文化價值和吸引力。與專業咨詢機構合作，建筑企業可以獲取專業的咨詢建議和決策支持，提高項目的科學性和可行性。

萬億級市場體量、復雜多元的更新需求、技術創新帶來的模式變革，共同將城市更新推至建筑行業舞臺中央。對建筑企業而言，城市更新不僅是一個業務增長點，更是一場決定未來生存與發展空間的深刻轉型之役。能否抓住這一歷史機遇，在政策與市場共振中重塑核心競爭力，將決定企業未來的行業地位。建筑企業應積極順應時代發展潮流，加快轉型升級步伐，在城市更新領域書寫新的輝煌篇章。