從“好房子”到“商改住”：房地產新變局下管道行業的春天來臨？

2025年5月2日，國務院重磅發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》。在這份意義深遠的文件中，“改造”一詞高頻出現，多達35次。這一數據直觀地彰顯了當前改造項目在國家政策層面的重要地位。改造項目并非孤立存在，它需要室外市政改造與室內建筑改造協同發力，共同作用，才能實現全面提質。而這樣的提質過程，猶如一塊強大的磁石，將帶動大量產業深度參與其中，為相關領域帶來前所未有的發展機遇。

政策驅動下房地產市場的顯著變化

在城市更新政策的強勁推動下，我國房地產市場正經歷著一場深刻且明顯的變革。2025年9月15日，《住房租賃條例》正式落地施行，這一法規的出臺，為住房租賃市場的發展提供了堅實的政策保障和規范指引。僅僅一個月后的10月16日，蘇河美欣公寓作為上海市黃浦區推動“商改住”更新政策的首批落地項目，正式揭牌啟用。這一具有標志性意義的事件，猶如一顆投入平靜湖面的石子，激起層層漣漪，標志著“租賃代替購買”的住房新理念正在悄然興起。

在傳統房地產市場中，購房是大多數人的首要選擇。然而，隨著時代的發展和人們觀念的轉變，住房需求呈現出多元化的趨勢。“商改住”政策的實施，為消化存量房提供了新的思路。將閑置的商業用房改造為適合居住的住宅，然后進行租賃，不僅能夠有效盤活存量資源，還能為市場提供更多的租賃住房選擇，滿足不同人群的居住需求。這種模式正逐漸成為一條消化庫存、提振產業活性的優質路徑，為房地產市場的健康發展注入新的活力。

不銹鋼管賦能“商改住”給排水升級

隨著“商改住”模式的不斷發展，租戶對于居住環境和供水質量的要求也在日益提升。結合“好房子”的理念，我們可以將租戶的用水需求精準概括為“穩定、便捷、舒適、健康”四個關鍵要素。為了滿足這些需求，室內外給排水系統的提質升級勢在必行，而其中管道系統的提質則是至關重要的一環。

租戶與具有產權的業主有所不同，他們在戶內設備的添置意愿相對較低。即便有部分提質行為，也往往僅體現在戶內末端，難以從根本上提升建筑的整體用水質量。因此，要實現“商改住”建筑的整體用水提質，統一提供管道直飲水成為了最佳選擇。覆蓋整棟建筑的樓宇直飲水處理中心應運而生，成為首選方案。

管道直飲水系統采用先進的分質供水模式，能夠對自來水進行深度凈化處理，為租戶提供高質量的飲用水。在這個系統中，防止二次污染是關鍵環節，它直接關系到租戶最終的用水體驗。因此，采用健康穩定的管材，最大限度地減少管路破損和污染風險，顯得尤為重要。

目前，國內已經有大量的管道直飲水試點項目取得了顯著成效。以江西新余為例，該地區大力推廣覆蓋管道直飲水系統，其直飲水管道采用的是316食品級不銹鋼管。這種管材具有優異的耐腐蝕性和衛生性能，能夠有效防止二次污染，同時其管道強度也完全滿足實際需求。在不銹鋼管材管件體系建設方面，國內已經涌現出許多優秀企業，其中成都共同管業堪稱典型代表。該企業的不銹鋼管體系不僅涵蓋了傳統管材管件，還積極拓展定制功能品類。管材方面，包括保溫型、防結露型、加厚型等多種類型，能夠滿足不同環境和使用場景的需求；管件方面，擁有環壓式、雙卡壓式、溝槽式、焊接式等多種連接方式，為用戶提供了更多的選擇。當前，在國內市場上，成都共同管業依然是不銹鋼管領域的領軍企業之一，其產品和技術在行業內具有廣泛的影響力。

終端用水需求驅動管道系統全方位革新

盡管統一的管道直飲水系統能夠滿足大部分基礎用水質量提升需求，但戶內末端的用水需求卻較為具體且零散，仍然需要定制化的解決方案。而這些末端解決方案，必須完全滿足“穩定、便捷、舒適、健康”的需求。為了實現這一目標，室內水系統管道需要在多個方面進行全面提升。

給水系統管道

在給水系統管道方面，首先需要采用低阻力管材管件，以降低對水壓的影響，確保水流順暢。其次，要優化管道布局，通過精算不同條件下各個用水點的壓力，確保各用水點不會出現“搶水”現象，同時避免因水錘效應造成噪音和管道、管件的損傷。此外，給水系統管道還需要與凈水設備緊密配套，根據實際用水場景進行定制化設計，有針對性地輸送直飲水和軟水。最后，要與活水系統協同工作，確保管線內沒有死水區，保證水質的鮮活和衛生。

排水系統管道

排水系統管道的優化同樣不容忽視。應采用優質靜音管材，并優化管路布局，避免出現噪聲污染，同時防止反味和堵塞問題的發生。此外，低阻力管材管件的使用也至關重要，它能夠最大程度地避免污物附著，保證排水暢通。

熱水系統管道

熱水系統管道的優化主要著眼于兩個方面。一是要優化管路，實現熱水的即時供應，能夠從容應對高負荷用水場景，滿足多人同時用水的需求。二是要注重節能環保，通過分時段分場景優化熱水供應量，降低能源消耗，提高能源利用效率。

智控系統

智控系統的引入將為管道系統帶來智能化管理的新變革。它能夠即時上報和處理水壓波動、漏水等常見問題，最大程度降低響應時間。一旦發現管線破損，能夠自動關閉破損管線，高效止損，減少損失和影響。

商改住浪潮下，共筑好房子優質供水解決方案

面對“商改住”浪潮下租戶對優質供水的迫切需求，國內眾多企業紛紛展開深入探索，并提出了各自不同的解決方案。

在舒適用水領域，熱水對居住舒適體驗的影響最為顯著。因此，當下供熱主機也從原來單一的空調轉變為以熱泵為主的三恒五恒系統配套。恒溫熱水系統成為業內普遍重視的研發方向。其中，A.O.史密斯的變頻式空氣源熱泵機組搭載AI - link精準變水溫技術，展現出強大的性能優勢。它能在傳統雙熱源的基礎上實現同步制熱和快速升溫，智能調壓功能通過動態調度系統壓力，確保多點同時用水場景下的高效穩壓，為租戶提供穩定、舒適的熱水體驗。

然而，熱水體驗的提升對管道的可靠性和穩定性提出了更高的要求。在這種情況下，不銹鋼管材與管件憑借其優異的性能成為理想選擇。但除了材料適配外，還需要規范化的安裝體系作為支撐。深圳民樂管業敏銳地察覺到這一需求，發起編制了《給水用不銹鋼管道安裝技術規程》《不銹鋼熱水管道安裝技術規程》等團體標準。這些標準的出臺，規范了不銹鋼熱水管道的安裝流程，為不銹鋼管道系統的穩定高效運行提供了有力保障。

在排水領域，安靜、安全的排水管道是保證居住環境質量的重要保障。管道內的流通性和對室內環境的噪聲影響需要盡可能減小。為此，德國意普推出了MDS + 靜音排水系統。該系統具有諸多優勢，能夠在低溫及高溫環境下穩定用于生活污水的排放，其排污噪音均比市面上的HDPE排水管低。不僅如此，該產品等級壁厚高，由三層材料復合加工而成，采用電極電熔連接方式，密封性好、強度高，同時適用于高端住宅及高要求工業排水場景，為排水領域提供了高品質的解決方案。

以上這些例子僅僅是當前“商改住”趨勢下對“好房子”概念的一部分實踐探索。從這些實踐中我們可以看出，未來這一綜合市場蘊含著巨大的發展潛力，大有可為。

未來“好房子”的管道行業新標桿

綜上所述，在城市更新、“好房子”、“商改住”等多重因素的共同作用下，房地產市場正呈現出全新的形態。與之相伴而生的，是管道行業的形態升級。可以預見，未來的管道產品將圍繞“健康、穩定、安靜、智能”的發展方向不斷進化。

在健康方面，管材與管路不僅要確保不會對人體健康產生任何不良影響，還將更加重視減少死水區，避免細菌滋生，為租戶提供更加衛生、安全的用水環境。在穩定方面，管內阻力將進一步降低，管路布置更加合理，戶內給水壓力損失更小，杜絕“搶水”現象的發生。同時，在多用水點同時開啟時，管內壓力波動更小，能夠低成本滿足多人同時用水的高負荷場景需求。

安靜也是未來管道產品的重要發展方向之一。排水管道的靜音效果將更強，通水性能更好，具備防堵防漏防反味等功能，對日常生活和居民健康更加友好。智能化的融入將為管道系統帶來質的飛躍。更多傳感設備和控制設備將加入管道系統，使系統更加智慧化、人性化，能夠滿足更多非標情境的用水和維護需求。

此外，水質指標將更加細化，能夠滿足更多定制化場景用水需求。同質進水可以在管路末端用水點實現分質供水，為租戶提供更加個性化、高品質的用水體驗。

在即將迎來行業新浪潮的當下，業內企業正需要開拓視野，積極接觸新技術、新產品，深入了解用戶的新需求。第十屆上海管道系統展致力于為管道行業搭建一個交流和成長的優質平臺。該展會廣泛覆蓋全產業鏈，深度整合行業資源，能夠為企業提供海量曝光機會，助力企業在激烈的市場競爭中脫穎而出。2026年6月9日至11日，讓我們相約上海，共同見證管道行業的輝煌未來，不見不散！