（經濟觀察）時隔十年中央城市工作會議再啟，房地產行業迎來變革新篇

中新社北京7月16日電 (記者 龐無忌) 7月14日至15日，中央城市工作會議在北京盛大舉行。這是自上次會議之后，時隔10年，中共中央再次召開的最高規格的城市工作會議。這十年，恰似一部波瀾壯闊的城市發展史詩，中國城市發生了翻天覆地的變化，常住人口城鎮化率從2015年的56.1%一路攀升至2024年的67%，城市發展呈現出全新的形勢與特征。

城市發展轉型，工作重心遷移

會議經過深入研判認為，中國城鎮化正從快速增長期邁向穩定發展期，城市發展也從大規模增量擴張階段轉變為存量提質增效為主的階段。這一重大轉變，猶如城市發展道路上的一個關鍵轉折點，標志著城市工作進入了全新的階段。業內專家紛紛表示，在此背景下，城市工作的重心需要發生根本性的轉變。過去，城市工作更側重于“物”的增長，追求高樓大廈的林立、基礎設施的不斷完善；而如今，則需要將更多的關注投向“人”的需求，從居民的居住體驗、生活便利性、公共服務獲取等方面進行全面考量。同時，城市工作也要從單純的硬件“填充”，轉變為軟性治理能力的提升，包括城市管理的精細化、智能化，社區服務的優化等。這些轉變都需要從頂層設計角度進行重新部署，以確保城市發展的科學性和可持續性。

城市轉型重塑，房地產迎來變革

城市作為房地產發展的先行和基礎，其發展轉型必將對房地產業產生深遠的影響，重塑整個行業的格局。梳理此次會議內容，房地產業或將在以下四個方面發生重大轉變。

告別舊模式，探索新路子

中國房地產業正毅然告別此前的“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）發展模式，而且這一變化有望加速推進。清華大學土木水利學院院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟在接受中新社記者采訪時表示，此次會議明確重申了“加快構建房地產發展新模式”，這清晰地表明新模式與未來城市工作的主線高度契合。對于房地產業而言，探索構建發展新模式將成為影響未來較長時間的發展總綱和基礎性制度安排。中指研究院政策研究總監陳文靜認為，房地產發展新模式涵蓋了多個重要內容，包括完善“市場 + 保障”住房供應體系，讓不同收入群體都能實現“住有所居”；改革完善房地產基礎性制度，為行業發展提供堅實的制度保障；建立“人房地錢”要素聯動機制，實現資源的優化配置；以及推進高品質住房建設，滿足居民日益增長的對美好居住的需求。預計未來幾年，更多新模式配套政策將進一步完善并實質性落地，為房地產行業的健康發展保駕護航。

“因城”精準開發，消減市場“溫差”

今年以來，房地產市場的“溫差”現象十分明顯。核心城市核心區需求旺盛，項目熱銷，一房難求；而城市邊緣地區或者低能級市場卻依然承壓，銷售不暢。此次會議提出著力優化現代化城市體系，提及“發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈”“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”“促進大中小城市和小城鎮協調發展”等重要內容。吳璟指出，房地產業發展也需要緊密適應這一現代化城市體系架構的演進，在大中小城市和縣城探索與當地發展相匹配的模式。例如，在一線城市，由于人口密集、土地資源稀缺，應注重發展高品質、高附加值的房地產項目；而在縣城，則可以根據當地的產業特色和居民需求，開發一些適合居住和養老的房地產項目。如此方可消減“溫差”，讓各類城市都有相對活躍的房地產市場，實現房地產市場的均衡發展。

盤活存量資源，開啟發展新窗口

此次會議將“以推進城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求，這背后正是城市發展邁入存量時代的新形勢。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在增量開發之外，存量盤活、更新、空間資源整合等為房地產業打開了一扇新窗口。未來房地產發展將是開發、建設、改造、運營并重，房地產對宏觀經濟的作用也將從“發動機”轉向“穩定器”。吳璟表示，城市更新改造相較于過去的增量開發，難度大幅提升。它不僅涉及到建筑物的拆除和重建，還涉及到城市規劃、歷史文化保護、居民安置等多個方面。未來房地產開發商將不僅是作為資金的提供方，而是要充分利用其長期以來積攢的專業人才和經驗，來為城市發展提供專業化服務。從短期來看，存量盤活也能為房地產提供相當可觀的增長空間。吳璟指出，城中村、老舊小區、危舊房改造等，如果能更多、更靈活地利用房票安置等模式，將更大程度激活換房鏈條，發揮乘數效應，帶動相關產業的發展。

提升質量品質，打造“好房子”新增長點

此次會議多處著墨質量和品質的提升。陳文靜表示，以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”建設將是提升城市發展質量的重要一環。58安居客研究院院長張波指出，未來房地產業將從規模擴張轉向質量競爭。比如，新建建筑全面執行綠色建筑標準，減少能源消耗和環境污染；頭部房企加速布局綠色科技，提高建筑的智能化水平。吳璟認為，“好房子”將成為中國房地產業新增長點。今年上半年，核心城市銷售比較好的樓盤大都是品質較高的項目，熱點城市、熱點區域的“好房子”正推動房地產市場整體向止跌回穩方向邁進。此外，張波指出，官方推進商品房銷售制度改革，并有序推行現房銷售、優化預售資金監管，這些舉措也有利于降低交付風險、提升住房品質，讓居民買得放心、住得舒心。

時隔十年中央城市工作會議的再度召開，為中國城市發展和房地產行業指明了新的方向。在新的發展階段，房地產行業將告別舊模式，迎來新變革，向著更加健康、可持續的方向發展。我們有理由相信，在各方的共同努力下，中國的城市將變得更加宜居宜業，房地產市場也將迎來更加美好的明天。